Нужно в подвал? Полезай в окно! Хроника жилищных сражений с чиновничеством Перми

Зернин Николай Васильевич, кандидат юридических наук, доцент

Степанов Виталий Витальевич, кандидат юридических наук

Азанов Игорь Николаевич, эксперт, исполнительный директор Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита

Чудин Николай Михайлович, кандидат юридических наук, доцент

Зотин Александр Владимирович, председатель правления Ассоциации ТСЖ «Пермский стандарт»

Многоквартирный дом постройки 1942 года находится в центре Перми по Комсомольскому проспекту, 77. Три года назад в нем создали ТСЖ, понемногу начали приводить жилищное хозяйство в порядок. Порядок предполагает ревизию общего имущества. И вот тут-то и выяснилось, что подвалы в доме не принадлежат его жителям, не являются общими. Крыша – общая, чинить надо, и двор – общий, надо убирать, и стены дома – общие, их надо красить. А вот подвалы – нет. Как в сказке про вершки и корешки. И все бы ничего, да только в подвал непременно требуется доступ эксплуатирующей организации, поскольку именно там находится центр управления подачей тепла, счетчик и перекрывающие задвижки, а также другие инженерные коммуникации: водоснабжения, канализации, электричества.

Прошлой зимой старая система отопления жилого дома, уже два десятка лет требующая капитального ремонта, вела себя неспокойно: два раза ночью прорывало батареи. А остановить подачу 100 градусного теплоносителя специалисты аварийной службы ТСЖ смогли далеко не сразу: доступ к тепловому узлу преграждали дверь и охранная сигнализация Федерального госучреждения «Главное бюро медико-социальной экспертизы по Пермскому краю». На требование обеспечить круглосуточный доступ федеральная организация заявила, что прекращает доступ сотрудников ТСЖ к коммуникациям и в дневное время, потому что в подвале хранится секретный архив с персональными данными инвалидов, и предложила пробираться к оборудованию через подвальное окно. Остается только выяснить, зачем секретные персональные данные хранить в захваченном у жителей подвале под угрозой затопления кипятком.

Ранее жители безуспешно пытались вернуть другую часть подвала дома, которая, несмотря на расположенное в ней общее инженерное оборудование, оказалась в собственности муниципалитета. Суд решил: подвал 1942 года, полный коммуникаций без отделки, санузла, да еще с выходом в подъезд имеет «иные полезные свойства». Теперь надо полагать, уже в военное время его планировали использовать под какой-то бизнес.

Еще два участка технического подвала дома чиновники пермской администрации уже успели продать, а те, кто их купил, учитывая характеристики помещений, и фактическую невозможность их эксплуатации в коммерческих целях, незаконно реконструировали помещения с изменением несущих конструкций дома.

С комплексом «подвальных» проблем сталкивается почти каждый дом в центре Перми, а суммарная стоимость захваченных или проданных мэрией подвалов перевалила за миллиард рублей.

Эта статья – попытка разобраться, как мы дошли до жизни такой и что делает система российского правосудия, чтобы восстановить нарушенные права жителей.

В 1991 году началась приватизация квартир, но не все их собственники тогда в полной мере осознавали, что, помимо собственно жилого помещения, они получили часть общего имущества дома, обслуживающего более одного домового помещения, в том числе, лестничные клетки, электрощитовые, технические подвалы, чердачные помещения. Примерно в это же время начался процесс передачи многоквартирных домов из ведомственного жилого фонда в муниципальный. При этом чиновники мэрии Перми ринулись составлять «списки муниципального имущества» и включать его в реестр муниципальной собственности, благо управление домами осуществлялось тогда муниципальными же службами. Службы эти, естественно, никакого сопротивления захвату общего имущества (в то время преимущественно на бумаге) не оказывали.

Показательно, что процессы оформления муниципальной собственности на общие помещения жилых домов интенсифицировались по мере роста цен на недвижимость и применительно лишь к тем объектам, что находятся в экономически привлекательных частях города.

Кульминацией набирающей обороты предпринимательской деятельности администрации Перми стала в 2005-2007 гг. массовая приватизация общих помещений жилых домов, а также предоставление их в аренду.

Часто в погоне за прибылью предприниматели совершали недопустимые реконструкции. Так, в начале 2000-х рухнул дом по улице Лебедева, 12, в подвале которого оборудовали сауну. Известна и история дома в самом центре города по Комсомольскому проспекту, 71. Новый владелец подвала без проекта и согласования с собственниками попытался организовать дополнительные выходы в фундаменте дома, после чего в двух подъездах по несущим стенам пошли трещины. К счастью, в этом случае жители силой воспрепятствовали опасной реконструкции, они просто залили бетоном раскопки предпринимателя, что стало сюжетом нескольких телепрограмм федеральных каналов. Подобные ситуации в Перми происходят достаточно регулярно.

Нередко собственниками подвальных помещений по невысокой выкупной стоимости становятся сами чиновники мэрии, а также их родственники. Так, владельцем подвала площадью около 100 кв. м в доме № 77 по тому же Комсомольскому проспекту является сын бывшего вице-мэра Перми Михаил Бесфамильный. Михаил Александрович владелец не одного подвала в центре Перми: на центральной улице Ленина им также предпринималась попытка незаконной реконструкции подвала, которая закончилась судебным разбирательством.

Еще не проданные подвалы чиновники не отдают жителям, утверждая, что муниципальную собственность невозможно передать иначе как за плату или по суду. Поскольку покупать свое же все нормальные люди считают издевательством, с 2007 года в пермских судах появилась новая категория многочисленных подвальных дел. И вот тут-то начинается самое интересное…

Сразу заметим, что истребование подвалов, как впрочем и других общих помещений дома, из незаконного владения только кажется элементарной задачей. Казалось бы, стоит доказать наличие общего инженерного оборудования в подвале, как это придает ему статус технического, после чего он попадает под действие статьи 36 Жилищного кодекса РФ и должен быть признан общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. На деле же суды вплоть до 2009 г. пытались с достойным лучшего применения упорством найти у подвалов «иные полезные свойства», а не только технические. Разумеется, эти свойства находились. Действительно, в подвале можно сидеть, иногда стоять, что-нибудь хранить. На этом основании суды отказывали домовладельцам в защите их прав. После чего жителям Перми и Санкт-Петербурга пришлось обратиться в Конституционный Суд РФ для пресечения вольного толкования положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Конституционный Суд согласился с доводами заявителей и в определении от 19 мая 2009 года запретил толковать ст. 36 иначе, чем она написана. К сожалению, это определение возымело только кратковременный эффект.

И все же пермякам удалось освободить подвалы домов по ул. Ленина, 96, Комсомольскому проспекту, 49, ул. Луначарского, 131, ул. Большевистской, 98. Однако привлечения чиновников администрации, которые захватили эти помещения, к уголовной ответственности почему-то не последовало.

В то же время жителям домов по Комсомольскому проспекту 58, 71, 77, 82, ул. Седова 9, ул. Героев Хасана, 32 и многих других повезло меньше. В этом отношении особенно показательна история все того же подвала дома по Комсомольскому проспекту, 77. В значительной степени судебный процесс по нему стал переломным моментом в борьбе чиновников и жителей Перми. В апреле 2010 года требование жителей о признании права на подвальные помещения было удовлетворено Свердловским районным судом г. Перми. Однако коллегия Пермского краевого суда начала творить чудеса. Аппарат суда по собственной инициативе вежливым письмом запросил дополнительные доказательства по делу у администрации, что естественно строжайше запрещают нормы Гражданского процессуального кодекса РФ, и таким же нежным ответом получил их. В итоге дело отправилось на повторное рассмотрение к судье Свердловского районного суда г. Перми В.Н. Судневой, к моменту начала рассмотрения дела успевшей отказать в удовлетворении аналогичных требований жителям соседних домов. Такое же решение получил и Комсомольский 77. Известный интерес, причем не только для юридической общественности, представляют мотивы, которыми руководствовалась судья при принятии решений. Представленные в суд заключения специалистов о том, что эксплуатация подвалов в коммерческих целях способна привести к губительным для всего дома последствиям, судья отнесла к недопустимым доказательствам. С аналогичными выводами заключений судебной строительно-технической экспертизы судья также не согласилась, сославшись на свободу оценки доказательств, и, несмотря на наличие в подвалах технического оборудования (которое пренебрежительно было охарактеризовано в решениях как «обычное»), они были отнесены к помещениям общественного назначения. Суд не смутило, что при эксплуатации подвала не по техническому назначению невозможно соблюсти нормы СНиПов и нормы пожарной безопасности. Доходило до курьезов. Так, на Комсомольском проспекте, 82 в состав спорных помещений попал коридор. Его суд тоже не вернул жителям, сославшись, что такое решение «не будет иметь правовых последствий», ведь он итак в силу закона как бы общий. Показания свидетелей, говоривших о том, что «в подвал с советских времен до последнего времени никто кроме слесарей не ходил», суд отмел по причине того, что они «не основаны на доказательствах». Показательно, что судья В.Н. Суднева, смело не согласившись с выводами нескольких строительных экспертиз по подвальным делам, называет прибор для нагрева воды (бойлер) «БРОЙЛЕРОМ» и фиксирует такое название в судебных актах.

Кассационная инстанция Пермского краевого суда проштамповала несправедливые решения, закрыв глаза на все большие и малые нарушения норм материального и процессуального права. Появились и «новые» аргументы: «наличие иных полезных свойств» и «строительство дома в 50-е годы не на средства собственников квартир». Теперь все эти дела плавно перемещаются в Страсбург, в Европейский суд по правам человека.

В то время как суды общей юрисдикции таким образом рассматривали иски о признании права общей долевой собственности, Арбитражный суд Пермского края погружался в «подвальную» проблему с другой стороны. Дело в том, что неожиданно для чиновников администрации г. Перми в 2009 году Управление Росреестра по Пермскому краю заняло непримиримую позицию и пресекало попытки чиновников зарегистрировать право муниципальной собственности на новые и новые объекты в жилых домах. Но и этот препон был преодолен. Также неожиданно просьбы чиновников к арбитражному суду об обязании Управления зарегистрировать права на подвалы, лестничные клетки, электрощитовые и колясочные получили полное удовлетворение. К настоящему времени таких дел в арбитражном суде уже несколько десятков. При этом суд решает вопрос о принадлежности имущества к составу муниципальной собственности без привлечения к участию в деле его возможных правообладателей, а именно: собственников помещений в многоквартирном доме. Практически в каждом таком случае мы имеем дело со спором о праве, который решается в отсутствие одной из его сторон. Как правило, по таким делам материалы технической инвентаризации свидетельствуют о проведении незаконной реконструкции в спорных помещениях, являющихся местами общего пользования, однако и эти «рабочие моменты» пермских чиновников не останавливают суд на пути легализации захваченных ими объектов долевой собственности домовладельцев.

Описанная в статье проблема могла бы стать одним из банальных примеров российской коррупции и жадности чиновников, если бы не вполне реальная угроза жизни и здоровью тысяч людей, дома которых теперь не соответствуют элементарным требованиям пожарной и коммунальной безопасности. Видимо, недавние пожар в Хромой лошади и обрушение дома в Ярославле являются совсем невидимыми сигналами для ослепленного жаждой наживы чиновника.

Авторы настоящей статьи направят соответствующие заявления, а также подтверждающие содержание статьи документы в адреса всех компетентных в разрешении описанной проблемы федеральных органов и должностных лиц, поскольку найти правду в Пермском крае не представляется возможным.